Księga wszystko Ci powie?

  • Publikacja
  • 03/06/2013

 Niniejszym artykułem chciałbym zapoczątkować serię artykułów poświęconych kwestii bezpieczeństwa prawnego przy nabywaniu nieruchomości. Zakładam przy tym, że artykuły te zawierać będą raczej podstawowe wskazówki, jak ograniczyć ryzyko prawne przy nabywaniu nieruchomości, niż rozważania teoretyczne. Myślę, że temat ten jest ważny. 

 

 

Często bowiem planując nabyć nieruchomość z jednej strony większość z nas wydaje oszczędności całego życia, a z drugiej często zapomina o elementarnych regułach ostrożności, co może prowadzić do ogromnych kłopotów, a wręcz życiowych tragedii w przyszłości.                 


Jak nie kupić kota w worku? 

Starą prawdą jest to, że sprzedający zazwyczaj wie więcej o przedmiocie transakcji niż kupujący. Pewien amerykański ekonomista nazwał tę prawidłowość asymetrią informacji i za badania nad tym zagadnieniem otrzymał nagrodę Nobla. Na szczęście w przypadku rynku nieruchomości istnieje wiele instrumentów pozwalających ograniczyć ryzyko związane z asymetrią informacji. Pierwszym i dodajmy kluczowym instrumentem jest księga wieczysta. Zakładam, że większość z Was zdaje sobie sprawę z rangi tego rejestru, natomiast nie do końca potrafi wyjaśnić dlaczego księgi wieczyste są tak ważne dla bezpieczeństwa przy zakupie nieruchomości. Otóż wyjaśnia to sam ustawodawca kategorycznie stwierdzając, że w  razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). 
Prościej można powiedzieć, że jeżeli ktoś zakupił nieruchomość w zaufaniu do informacji wynikających z księgi wieczystej to nawet, jeżeli sprzedający nie był już faktycznie właścicielem, ale z księgi wieczystej wynikało, że miał taki status to kupujący mieszkanie nabędzie. Oczywiście zakładam, że kupujący nie wiedział, że osoba wpisana w księdze wieczystej nie jest już właścicielem- rękojmia chroni tylko osoby w dobrej wierze. Zauważmy, że dzięki rękojmi ograniczone jest ryzyko, że jakiś spryciarz sprzeda nieruchomość kilka razy różnym kupującym. Niestety możliwa jest sytuacja, że ktoś zorganizuje sprzedaż w ten sposób, że sprzeda w jednym dniu nieruchomość kilku kupującym zanim fakt sprzedaży zostanie odnotowany w księdze. Wtedy właścicielem zostanie ten którego wniosek o wpis wpłynął najwcześniej.  Pozostali zostaną z niczym.           

  
Każda księga dzieli się na cztery działy. W dziale pierwszym znajduje się  opis nieruchomości umożliwiający jej identyfikację, tj. rodzaj, położenie oraz powierzchnię. W dziale drugim są informacje o aktualnym właścicielu danej nieruchomości, a także wpisy dotyczące użytkowania wieczystego. Natomiast wszelkie obciążenia lokalu mieszczą się w dziale trzecim księgi wieczystej. Natomiast hipoteka wpisywana jest w dziale czwartym.
Warto wiedzieć, iż w dziale trzecim księgi wieczystej wpisywane są również ewentualne zakazy, które ograniczają prawo właściciela do zbywania lokalu, oraz informacja dotycząca wszczęcia z danej nieruchomości egzekucji. Wszystkie działy księgi wieczystej należy traktować równie poważnie i wnikliwie przestudiować, gdyż dostarczają one kluczowych informacji dotyczących naszej przyszłej nieruchomości, a także jej stanu prawnego. Pamiętajmy, że nic nas nie zwalnia przed starannym przestudiowaniem rejestru, a konsekwencje braku staranności mogą być opłakane.     

 

Czy księga wieczysta załatwia wszystko? 

Niestety nie. Nie wszystkie lokale muszą mieć założoną księgę wieczystą. Może  się zdarzyć (i niestety często się zdarza!) w przypadku mieszkania własnościowego w spółdzielni mieszkaniowej, że dla lokalu nie jest prowadzona księga i jedynym źródłem informacji o mieszkaniu jest administracja spółdzielni, w której lokal się znajduje. Pamiętajmy jednak, że taka informacja nie jest objęta żadną rękojmią. W przypadku zakupu gruntu zwróćmy uwagę na zgodność danych między danymi z ewidencji gruntów i księgi wieczystej. Z praktyki wiadomo, że relatywnie często istnieje tutaj brak synchronizacji np.  różne powierzchnie działek. W takim przypadku bezpiecznie jest poprosić sprzedawcę o synchronizację. Nadto rękojmia wiaty publicznej ksiąg wieczystych nie działa w stosunku do tzw. prawa dożywocia obejmującego    zobowiązanie się właściciela do  przeniesienia własności nieruchomości na zbywcę w zamian za dożywotnie utrzymanie, a więc dostarczenie wyżywienia, ubrania, światła i opału czy też pielęgnowanie w chorobie itp. Na szczęście notariusz, u którego zawiera się umowę dożywocia ma obecnie obowiązek przesłać informację o jej zawarciu do sądu wieczysto-księgowego. Tak naprawdę problem ten dotyczy umów zawartych przed 1991 rokiem, ponieważ przed tą datą notariusze takiego obowiązku nie mieli. 

 

autor: Dariusz Światowiec

foto: forum.powiat-piaseczynski.info