Podstawowym aktem prawnym regulującym eksmisję jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Przez eksmisję należy rozumieć przymusowe nakazanie osobie zajmującej lokal opróżnienie z rzeczy i opuszczenie lokalu służącego jej do zaspokojenia potrzeb mieszkalnych.

 

 

Eksmisja następuje w sytuacji kiedy lokator zajmuje lokal bez tytułu prawnego i odmawia jego dobrowolnego opuszczenia. Lokatorem, w myśl art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy ochr.pr.lok., jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Tytułem prawnym do lokalu umowa najmu, użyczenia, czy umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Szczególną uwagę należy zwrócić na definicje pojęcia lokalu, zgodnie z art. 2 ust.1 pkt.1 ustawy ochr.pr.lok. przez lokal należy rozumieć lokal służący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Z przepisów powyższej ustawy lokalem nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Pozew o eksmisję może złożyć:
- wynajmujący,
- inny najemca lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku,
- współlokator.

 

1. Rozwiązanie stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu
Eksmisja z lokalu może nastąpić po wcześniejszym wypowiedzeniu umowy najmu. Wypowiedzenie musi wskazywać przyczyny wypowiedzenia oraz być sporządzone w formie pisemnej. Nieważne jest wypowiedzenie dokonane bez wymaganej formy pisemnej oraz bez podania przyczyn wypowiedzenia. Przyczynami wypowiedzenia umowy najmu mogą być jedynie te wyraźnie wskazane w przepisach ustawy.
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia:
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela,

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku – lokator jest zobowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.
Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach stosunku prawnego naprawiony lokal. Na właścicielu ciąży również obowiązek pokrycia kosztów przeprowadzki do lokalu zamiennego.

5) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu jest dopuszczalne, jeżeli wysokość dotychczasowego czynszu nie przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Właściciel lokalu, może wypowiedzieć stosunek najmu lokalu, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu jest dopuszczalne jeżeli wysokość dotychczasowego czynszu nie przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Nie później niż 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącemu do niego lokalu, a jednocześnie nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawa do lokalu zamiennego.
Ustawodawca w art.11 ust.7 wprowadza obowiązek pisemnego wskazania osób pod rygorem nieważności, które mogą zamieszkiwać lokal właściciela zamiast niego. Katalog osób zaznaczonych w powyższym art. dotyczy pełnoletnich zstępny (dziecko, wnuk itd.) wstępny (rodzic, dziadek itd.) lub osobę, wobec której na właścicielu ciąży obowiązek alimentacyjny.
Należy zauważyć, że prawo przewiduje jeszcze jedną możliwość rozwiązania umowy najmu, a mianowicie z ważnych przyczyny właściciel lokalu może wystąpić do sądu z powództwem o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu. Jest to dopuszczalne jeżeli strony – wynajmujący i najemca – nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.    

Lokator może zwrócić się do wójta (burmistrza lub prezydenta) w swoim miejscu zamieszkania o udzielenie pomocy finansowej w formie dodatku mieszkalnego. Dodatek mieszkaniowy jest formą pomocy państwa dla osób, które nie są w stanie pokryć kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Dodatek mieszkaniowy może być przyznany;
- najemcom oraz podnajemcom lokali mieszkalnych,
- osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych, do których przysługuje im spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
- osobom mieszkającym w lokalach mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność i właścicielom samodzielnych lokali mieszkalnych,
- innym osobom mającym tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego (np. z umowy użyczenia) i ponoszącym wydatki związane z jego zajmowaniem,
- osobom zajmującym lokal mieszkalny bez tytułu prawnego, oczekującym na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny (np. gdy orzeczono o ich uprawnieniu do lokalu socjalnego w wyroku sądowym).

 

2. Powództwo o eksmisję
Lokator (najemca) lub właściciel innego lokalu zajmowanego w budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sądem stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia w stosunku do innego lokatora, gdy ten wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w tym budynku. Zasady porządku domowego w postaci regulaminów uchwalane są przez wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mieszkaniowe oraz właścicieli budynków wielolokalowych, których lokale oddawane są do użytkowania innym podmiotom. Jeśli zasady korzystania z budynku i mieszczących się w nim lokali nie są zamieszczone w regulaminie, znajdą w nim zastosowanie reguły wynikające z zasad współżycia społecznego. Przez „rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu ” należy rozumieć powtarzające się – o dużym nasileniu złej woli – zachowania sprzeczne ze sposobem korzystania z lokalu. Natomiast ”uporczywość – to ciągłe naruszanie porządku domowego trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemców.

Lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem ma prawo do wytoczenia powództwa o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Jeżeli w wyroku o rozwód nie orzeczono eksmisji, każde z małżonków po rozwodzie może domagać się eksmisji drugiego z małżonków w odrębnym procesie sądowym. Eksmisje w sprawach rozwodowych orzeka sąd okręgowy, natomiast w innych sprawach dotyczących eksmisji z lokalu mieszkalnego – sąd rejonowy miejsca położenia lokalu.
Sprawa przed sądem, której przedmiotem jest żądanie nakazania opróżnienia lokalu, powinna się toczyć z udziałem wszystkich osób, wobec których eksmisja ma być orzeczona, a więc także z udziałem małoletnich. Obowiązek wskazania osób występujących w charakterze pozwanych ciąży na stronie powodowej. W sprawie o opróżnienie lokalu sąd z urzędu zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu w celu umożliwienia jej wstąpienia do sprawy.

Wyroków sądowych nakazujący opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie zimowym tj. od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ochrona przed eksmisją na bruk nie obejmuje osób wobec których orzeczono eksmisję z powodu znęcania się nad rodziną.
Wyrok zaoczny w sprawie o eksmisję może być wydany wyłącznie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego. Wniesienie pozwu o eksmisję wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty sądowej, w wysokości 200 zł. Sąd na wniosek powoda może zwolnić go od kosztów sądowych.

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego – prawomocnego wyroku nakazującego puszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności – o ile lokator sam dobrowolnie nie opuścił lokalu, właściciel może złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do Komornika właściwego dla położenia nieruchomości.

 

3. Przebieg eksmisji
I. Przed przystąpieniem do przymusowego usunięcia dłużnika z lokalu komornik wzywa go do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym stosownie do okoliczności terminie pod rygorem przymusowej egzekucji. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, Jeżeli egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika dotyczy osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności i zawiadomi sąd opiekuńczy. Dalsze czynności komornik podejmie stosownie do orzeczenia sądu opiekuńczego, określającego miejsce pobytu osób małoletnich lub ubezwłasnowolnionych

II. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, gdyby zaś i to nie było możliwe, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika. Jeżeli na wezwanie dozorcy dłużnik w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 30 dni, nie odbierze ruchomości, sąd na wniosek dozorcy i po wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż, a jeżeli ruchomości nie przedstawiają wartości handlowej lub sprzedaż okaże się bezskuteczna, sąd wskaże inny sposób rozporządzenia rzeczą, nie wyłączając ich zniszczenia.

 

4. Lokal socjalny
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których ten nakaz dotyczy. Sąd przy orzekaniu o prawie lub braku uprawnienia do lokalu socjalnego bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną osoby, przeciwko której toczy się postępowanie o eksmisję. Obowiązek zapewnienia lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd z urzędu zawiadamia organy tej gminy o toczącej się sprawie w celu umożliwienia jej uczestnictwa w postępowaniu. Przez lokal socjalny, należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Osoby, które zawsze uprawnione są do otrzymania lokalu socjalnego, to:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz sprawujący nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkujący,
3) obłożnie chorzy,
4) emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
- chyba, że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli nakazanie opróżnienia następuje w szczególności z powodu:
- rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku,
- rażąco nagannego postępowania wobec współlokatorów, z którymi osoba eksmitowana zamieszkiwała.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Powoduje to, że komornik nie może skutecznie przeprowadzić eksmisji osoby objętej nakazem opróżnienia mieszkania do czasu kiedy gmina nie wskaże konkretnego lokal socjalnego, do którego osoba ta mogłaby się wyprowadzić. Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowę najmu lokalu socjalnego można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec, której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione.
Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy.

 

5. Pomieszczenie tymczasowe
Przepisy obecnie wprowadzają zakaz tzw. eksmisji na bruk, tj. przeprowadzenia egzekucji polegającej na opróżnianiu mieszkania bez zapewnienia eksmitowanemu pomieszczenia tymczasowego. Jeżeli z tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, przed dokonaniem wezwania komornik będzie zobowiązany wysłuchać dłużnika w celu ustalenia jego sytuacji rodzinnej i majątkowej oraz czy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, ani nie znalazł on tymczasowego pomieszczenia, komornik niezwłocznie występuje do gminy, właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, chyba że wierzyciel wskaże tymczasowe pomieszczenie, do którego może nastąpić przekwaterowanie

Tymczasowe pomieszczenie powinno:
- posiadać dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem,
- posiadać oświetlenie naturalne i elektryczne,
- posiadać możliwość ogrzewania,
- posiadać niezawilgocone przegrody budowlane,
- zapewniać możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków.

 

autor: Dominik Marchewka

foto: regiodom.pl